Бюджет покупки недвижимости в Испании состоит из цены объекта, налогов и расходов на оформление. Новостройка и вторичное жильё обычно облагаются разными налогами, а ставки зависят от региона и условий сделки. Ниже — порядок расчёта для покупателя жилья, с отдельными ориентирами для Торревьехи и других городов Валенсийского сообщества.
Проверено 20 сентября 2026 года. Перед оплатой получите расчёт для своего объекта и даты сделки.
Новое жильё: IVA и возможный AJD
По разъяснению Agencia Tributaria, первая передача жилья застройщиком обычно облагается IVA: общая ставка для жилья — 10%, для отдельных видов защищённого жилья — 4%. Важно именно налоговое определение первой передачи, а не слово «новая» в объявлении.
В смете нотариально оформляемой покупки также проверяют AJD — налог на документально оформленные юридические акты. Для Валенсийского сообщества общая ставка по пункту 4 статьи 14 с 1 июня 2026 года составляет 1,4%; специальные случаи проверяются отдельно. Основание — статья 34 Ley 5/2025.
При покупке основного жилья (vivienda habitual) отдельно проверьте право на ставку AJD 0,1% для первых копий соответствующих нотариальных документов. Это специальное правило статьи 14 действующей Ley 13/1997, а не общая ставка для любой квартиры.
Вторичное жильё: ITP
Обычная покупка вторичного жилья облагается ITP, а не IVA. В Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года общая ставка составляет 9%. При стоимости передаваемой недвижимости или права свыше миллиона евро применяется 11%; существуют специальные ставки и условия их применения. См. статью 33 Ley 5/2025. Эти цифры нельзя переносить на всю Испанию.
От какой суммы считать налог?
Цена объявления не всегда равна налоговой базе. Для ITP необходимо проверить valor de referencia на дату сделки; если заявленная стоимость, цена или встречное предоставление выше, учитывается наибольшая величина. Catastro объясняет роль референтной стоимости. Это не то же самое, что кадастровая стоимость для ежегодных платежей.
Условный пример: если применимая база для ITP равна 200 000 евро и ставка составляет 9%, сам ITP равен 18 000 евро. Это только иллюстрация умножения базы на ставку: она не включает нотариуса, регистрацию и другие расходы и не подтверждает базу конкретной квартиры.
Что включить в расчёт кроме налогов?
- Нотариальное оформление и регистрацию права.
- Выбранное юридическое сопровождение, переводы и доверенность, если она нужна.
- При ипотеке — отдельный расчёт финансирования по документам банка.
- Проверку состояния жилья, запланированный ремонт, мебель и подключения.
- Резерв на содержание после покупки: сообщество собственников, коммунальные услуги и страхование.
Попросите смету с получателем, суммой, основанием и сроком каждого платежа. Резерв или задаток, засчитываемый в цену, не нужно второй раз прибавлять к полной цене объекта. Универсальная надбавка «на всё оформление» не заменяет такую смету.
Какие налоги остаются после покупки?
Отделяйте местный налог на недвижимость IBI от налогообложения доходов. Гражданство само по себе не определяет режим: имеют значение налоговое резидентство и использование жилья. Для физического лица — нерезидента собственное использование или пустующее городское жильё может создавать вменённый доход по IRNR. Порядок изложен в памятке Agencia Tributaria. Сдача в аренду требует отдельного расчёта; обещать всем иностранным владельцам одинаковые 250 евро в год неправильно.
Как использовать расчёт при выборе квартиры?
Сравнивайте два объекта по полной сумме до получения ключей и расходам владения. В каталоге продажи выберите подходящие предложения и запросите подтверждение цены и условий. Velas Purpuras помогает направить обращение по объекту; налоговое заключение и сопровождение согласуются со специалистом отдельно. Подготовиться к разговору поможет FAQ о покупке недвижимости в Испании.
